최근 임대차 종료 이후에도 보증금을 돌려 받지 못하는 전세 피해와 계약시 정보에 취약한 임차인을 노린 악의적 전세사기가 급증하면서 정부는 2022년 9월 1일 전세사기 피해 방지방안 3대 전략을 수립하여 발표 했습니다. 이번 3대 피해 방지 방안을 통해 임차인의 재산을 보호하고 주거안정을 이룰 수 있도록 집중 지원한다는 방침입니다. 3대 방안에는 다음 내용이 포함됩니다.
1. 전세사기 피해 예방
그 동안 전세 사기의 주된 원인으로는 임차인과 임대인간의 정보 비대칭의 문제에서 일어나는 경우가 많았습니다. 이에 이번 전세사기 피해 예방안을 통해 계약주체간 정보격차를 해소하고 안전한 거래 환경을 조상할 수 있도록 법적 권리를 강화 합니다. 세부 내용은 다음과 같습니다.
임차인 정보제공 확대
자가진단 안심전세 APP 구축
전세계약시 임차인이 필수로 확인해야 할 주요 정보를 한눈에 확일 수 있도록 ‘자가진단 안심전세 APP’을 2023년 1월 중에 출시 예정입니다. 앱을 통해 주택의 적정 전세가, 매매가 수준, 악성임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법, 무허가 건축물 여부 등 꼭 확인해야 할 정보를 한번에 제공합니다.
추가로 임대차 계약 경험이 적은 청년들이나 신혼부부들이 확인 해야 할 임대차 계약시 주의사항, 계약 후 조치 사항에 대한 정보를 제공합니다.
선순위 권리관계 확인권한 부여
임차인이 임대주택의 선순위 권리관계를 확인 할 수 있는 권한을 가지게 됩니다. 임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 요청 할 경우 임대인은 의무적으로 이를 제공하도록 합니다. 또한 계약 이후에도 임차개시일 전까지 미납 국세 및 지방세 등의 정보를 임대인 동이 없이도 임차인이 확인 할 수 있습니다.
이 내용은 임대차 계약시 공인중개사에 의해 의무적으로 임차인에게 설명하도록 하고 표준임대차 계약서에도 반영되도록 할 예정입니다.
안전한 거래 환경 조성
임대사업자 권리 강화
그동안 임대사업자는 임대보증금 보증 가입이 의무였으나 여전히 가입하지 않는 경우가 많고 가입을 하더라도 임차인이 가입여부를 확인 하기가 어려웠습니다. 이에 임대사업자가 보증가입을 신청하는 경우 임차인이 확인 할 수 있도록 HUG가 임차인에게 통보하고 임차인이 HUG 홈페이지 또는 자가진단 안심 APP을 통해 임대사업자의 보증가입 여부를 확인 수 있도록 할 예정입니다.
공인중개사 등의 시장 감시기능 확대
공인중개사가 전세사기 의심 매물을 지자체에 신고할 경우 포상금을 지급하여 자발적 신고가 활성화 될 수 있도록 지원할 계획 입니다.
신축빌라 등 공정한 가격산정체계 마련
그동안 신축 빌라의 시세를 확인하기 어렵다는 점을 악용해 시세를 부풀려 깡통전세를 유도하는 전세사기가 많았습니다. 이에 믿을 만한 감정평가사를 통해 정적 시세를 산정하고, 공시가 적용 기준을 150% -> 140%로 낮추어 주택 가격 산정체계를 개선합니다.
고전세가율 지역 관리
매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 전국은 시군구 단위, 수도권은 읍면동 단위로 확대하여 공개 합니다. 또한 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 시군구 단위로 제공할 예정입니다.
입차인의 법적 권리 강화
최우선 변제금액 상향
임차인이 담보설정 순위와 상관없이 최우선으로 변제 받을 수 있는 최우선 변제금액이 다음과 같이 상향 됩니다.
최우선변제금 : 서울 5,000만원, 과밀억제권역 4,300만원, 광역시 2,300만원, 그 외 2,000만원
임차인 대항력 보강
현재 임차인의 대항력의 효력은 전입신고 다음날 발생합니다. 이를 악용하여 임대인이 대항력 발생 전 주택을 매도하거나 근저당 설정을 하는 사례가 많이 발생하고 있습니다. 이에, 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당 설정을 하지 못하도록 하는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 계약서를 개선합니다.
또한, 은행이 임대 주택에 대한 담보대출을 실행할 경우 해당 물건의 확정일자 부여 여부를 확인하고 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 고려할 수 있도록 할 예정입니다.
2. 전세사기 피해 지원
예상하지 못한 전세사기 피해 발생시 피해자에 대한 지원을 확대 합니다.
피해회복 원스톱 서비스 제공
전세피해 지원센터 를 설치하여 전세사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 등의 서비스를 원스톱으로 제공할 예정입니다.
자금 지원
저리 긴급 자금 대출
전세사기로 인해 보증금이 묶여 새로운 거처마련을 위한 자금이 필요한 피해자들에게 1% 초저리 자금대출을 지원합니다.
대출한도 : 가구당 1.6억원, 금리 연 1% 수준, 기간 최대 10년
전세보증금 반환보증 가입 지원
피해 보증금을 대신할 수 있는 HUG 보증상품이 보증료의 부담으로 가입률이 21년 기준 18%로 저조한 상황입니다. 이에 청년과 신혼부부 등을 대상으로 보증료 추가 지원해 보증보험 가입을 지원할 예정 입니다.
긴급 거처 제공
전세금이 묶여 새로운 거처 마련이 어려운 피해자들을 대상으로 HUG가 관리 중인 주택 등을 시세의 30% 이하로 거주 할 수 있도록 지원할 예정입니다.
3. 전세사기 단속 및 처발 강화
악의적인 전세사기를 막기위한 단속과 처벌 규정이 강화 됩니다.
전세사기 단독 강화
국토부와 경찰청의 공조로 ‘전세사기 특별단속’ 실시를 강화합니다.
관련자 엄중처벌
전세 사기에 가담한 임대사업자, 공인중개사, 감정평가사 등에 대한 처벌 규정이 강화 됩니다. 전세사기에 연루된 경우 임대사업자는 사업자 등록 말소, 공인중개사와 감정평가사 는 자격 취소 등 처벌을 강화 합니다.
이번 전세사기 피해 방지안은 올해 안에 이행 하는 것을 목표로 법률 개정이 필요한 과제들은 늦어도 내년까지 시행 될 수 있도록 추진 할 계획입니다.
[관련 글]